Mietpreisbremse
Der Freistaat Sachsen hat mit der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 31.05.2022 die Mietpreisbremse gemäß § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Stadt Leipzig eingeführt. Die Mietpreisbremse tritt zum 13.07.2022 in Kraft und ist nach aktueller Rechtslage bis zum Ablauf des 31.12.2025 gültig.
Nach § 556d BGB darf damit ab 13.07.2022 die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (in Leipzig durch den Mietspiegel bestimmt) höchstens um 10 Prozent übersteigen, wenn der Mietvertrag über Wohnraum in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt.
Abweichungen unter Ausnahmen sind unter bestimmten Voraussetzungen möglich und in den nachfolgenden FAQ näher erläutert.
Beratung und Unterstützung
Informationsstelle für Mieterinnen und Mieter
Das Leipziger Erwerbslosen Zentrum (LEZ) e. V. in der Zschocherschen Straße 48a in 04229 Leipzig betreibt im Auftrag der Stadt Leipzig ab 1. Juni 2022 eine Informationsstelle für Mieterinnen und Mieter. Sofern Sie Fragen und Probleme im Zusammenhang mit Ihrer Wohnung oder Ihrer Miete haben, können Sie sich an das Leipziger Erwerbslosen Zentrum wenden. Das Zentrum hat für Sie von Montag bis Donnerstag von 09:00 bis 17:00 Uhr und am Freitag von 09:00 bis 14:00 Uhr geöffnet. Sie können es telefonisch unter der Rufnummer 0341 42067-62 oder per E-Mail erwerbslosenzentrumLE@t-online.de erreichen.
Sie benötigen weitergehende Beratung oder eine rechtliche Vertretung? Dann wenden Sie sich an:
Deutscher Mieterbund – Mieterverein Leipzig e. V.
Hans-Poeche-Straße 9
04103 Leipzig
Telefon: 0341 2131277
Fax: 0341 14909793
E-Mail: info@mieterverein-leipzig.de
Internet: www.mieterverein-leipzig.de
Fragen und Antworten – FAQ
Die FAQ dienen als Hinweise zur Mietpreisbremse. Sofern Fragen im konkreten Fall bestehen, können Sie sich durch den Deutschen Mieterbund – Mietverein Leipzig e. V. oder juristisch beraten lassen. Die Stadt Leipzig haftet nicht für die Richtigkeit der Antworten.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Steuerungsinstrument für Neuvertragsmieten von Wohnungen. Sie hat das Ziel zu verhindern, dass Neuvertragsmieten ohne deutliche Verbesserung der Mietsache (Modernisierung) beliebig hoch angesetzt werden können. Die Mietpreisbremse begrenzt die Anhebung der Neuvertragsmiete (Kaltmiete) auf eine maximale Erhöhung von 10 Prozent der Miete für eine vergleichbare Wohnung (ortsübliche Vergleichsmiete).
Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 6,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Gemäß § 556d BGB („Mietpreisbremse“) darf die Neuvertragsmiete höchstens 7,15 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen.
Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?
Es gibt zwei gesetzlich geregelte Ausnahmen gemäß § 556f Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Nicht anzuwenden ist die Mietpreisbremse bei
- Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet werden sowie
- Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung das erste Mal vermietet werden. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass durch diese Modernisierung eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Diese Voraussetzung dürfte dann eröffnet sein, wenn der Bauaufwand einem Drittel des Neubauaufwands (1) entspricht. Kosten für reine Instandhaltungsmaßnahmen müssen dabei abgezogen werden.
(1) Quelle: Börstinghaus: Die „Mietpreisbremse“ in der Praxis, Neue Juristische Wochenschrift (NJW) 2018, 665
Woher weiß ich, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete meiner Wohnung ist?
Der Leipziger Mietspiegel bildet die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen hinsichtlich Art, Größe, Baualter, Ausstattung und Lage ab. Der Leipziger Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB.
Die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung lässt sich anhand des aktuell gültigen Leipziger Mietspiegels durch jeden Mietinteressenten selbstständig, zum Beispiel durch Nutzung des kostenfreien Online-Mietspiegelrechners der Stadt Leipzig ermitteln.
Es empfiehlt sich, bei der Wohnungsbesichtigung alle Ausstattungsmerkmale der Wohnung zu betrachten und sich ggf. Abweichungen im ausgehändigten Mietexposé zu notieren, um anschließend anhand des Mietspiegels die vom Vermieter bzw. der Vermieterin angesetzte Neuvertragsmiete prüfen zu können.
Was bedeutet „ortsübliche Vergleichsmiete“?
Die ortsübliche Vergleichsmiete dient dazu, Gleiches vergleichbar zu machen. Das bedeutet, dass in vergleichbaren Wohnungen vergleichbare Preise gezahlt werden sollen. Verglichen wird immer die Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter.
Die ermittelte Vergleichsmiete enthält keine Heiz- und Nebenkosten.
Meine aktuell zu zahlende Miete (Bestandsmiete) liegt mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann die Miete gesenkt werden?
Nein. Die Mietpreisbremse betrifft lediglich die Neuvertragsmieten ab 13.07.2022. Für bereits davor vereinbarte Mieten gilt Bestandsschutz. Eine nachträgliche Mietsenkung ist nicht möglich.
Kann der Vermieter eine Miete verlangen, die mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegt?
Ja, das ist zum Beispiel möglich, wenn die Vormiete einer Wohnung bereits mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, dann darf diese Vormiete als Neuvertragsmiete angesetzt werden.
Beispiel:
Ein Interessent möchte eine Wohnung anmieten. Die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung beträgt 6,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. In der Wohnung wurde vorher eine Miete von 7,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt. Gemäß § 556d BGB („Mietpreisbremse“) dürfte die Neuvertragsmiete höchstens 7,15 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Die vorherige Miete der Wohnung lag aber darüber. Hier greift die Ausnahme des § 556e BGB. Der Vermieter kann die letzte Miete ansetzen und die Neuvertragsmiete darf hier 7,50 Euro je Quadratmeter betragen.
Zu beachten ist:
- Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
- Der Vermieter ist verpflichtet, vor Unterzeichnung des Mietvertrags und unaufgefordert Auskunft über die Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen der letzten drei Jahre, über den Erstbezug nach dem 01.10.2014 bzw. nach umfassender Modernisierung zu geben (§ 556g Abs. 1a BGB).
Des Weiteren kann von der ortsüblichen Vergleichsmiete abgewichen werden, wenn innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen (im Sinne des § 555b BGB) vorgenommen wurden. Somit kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Wichtig ist, dass Kosten, die für Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich waren, nicht zu den aufgewendeten Modernisierungskosten gehören. Für die Anwendung der Mietpreisbremse heißt das konkret, dass die Neuvertragsmiete 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich des rechtlich zulässigen Modernisierungszuschlags betragen kann.
Beispiel:
Für die Wohnung, die angemietet werden soll, ergibt sich anhand des Leipziger Mietspiegels eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 5,70 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Mietpreisbremse lässt eine Erhöhung der Neuvertragsmiete um 10 Prozent (also auf 110 Prozent) zu. Daneben beträgt der rechtlich korrekte Modernisierungszuschlag 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Damit ergibt sich eine zulässige Neuvertragsmiete in Höhe von 6,77 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, die sich wie folgt zusammensetzt:
ortsübliche Vergleichsmiete | 5,70 Euro |
10 Prozent Aufschlag durch Mietpreisbremse | + 0,57 Euro |
Modernisierungszuschlag | + 0,50 Euro |
Ergebnis der Neuvertragsmiete | 6,77 Euro |
Greift die Mietpreisbremse auch bei Staffelmietverträgen?
Ja, wenn ein gültiger Staffelmietvertrag zustande gekommen ist, dann gilt für jede Staffel die Mietpreisbremse. Alle vereinbarten Mieterhöhungen müssen mit den §§ 556d bis 556g (Bürgerliches Gesetzbuch) BGB vereinbar sein. Jede Staffel ist dabei erst einmal so zu betrachten, als ob ein „neuer“ Vertrag abgeschlossen wird. Dazu darf jede Staffelerhöhung nicht die 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreiten. Es ist also wichtig, vor jeder neuen Staffel die ortsübliche Vergleichsmiete zu prüfen, da sich diese verändern kann. Verstößt eine Staffel gegen die Regelungen der Mietpreisbremse, ist die Erhöhung unwirksam. In diesem Fall gilt die letzte legitime Staffelerhöhung. Der Mietvertrag bleibt im Übrigen dadurch unberührt.
Beispiel:
Miete bei Vertragsschluss im Jahr 2022: 6,50 Euro pro Quadratmeter
Jahr | Mietkosten entsprechend der vereinbarten Staffel | ortsübliche Vergleichsmiete |
---|---|---|
Jahr 2022 – Anfangsmiete | 6,50 Euro je Quadratmeter | 6,50 Euro je Quadratmeter |
Jahr 2023 – Staffel 1 | 6,90 Euro je Quadratmeter | 6,50 Euro je Quadratmeter |
In diesem Beispiel erhöht sich die ortsübliche Vergleichsmiete zum 01.01.2024 auf 6,80 Euro je Quadratmeter.
Jahr 2024 – Staffel 2 | 7,30 Euro je Quadratmeter | 6,80 Euro je Quadratmeter |
Jahr 2025 – Staffel 3 | 7,70 Euro je Quadratmeter | 6,80 Euro je Quadratmeter |
Ergebnis:
Unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse ist in den Jahren 2022 und 2023 eine Neuvertragsmiete von bis zu 7,15 Euro je Quadratmeter zulässig (10 Prozent Zuschlag auf 6,50 Euro je Quadratmeter). Die Staffelerhöhung 1 ist somit rechtmäßig. In den Jahren 2024 und 2025 ist nun eine Neuvertragsmiete von 7,48 Euro je Quadratmeter zulässig, da sich die ortsübliche Vergleichsmiete geändert hat. Daher ist auch die Staffelerhöhung 2 rechtmäßig. Die Staffelerhöhung 3 überschreitet allerdings den Grenzwert von 7,48 Euro je Quadratmeter und ist somit nicht rechtmäßig. Es gilt weiterhin der Mietpreis der 2. Staffel.
Indexmietvertrag und Mietpreisbremse
Die Neuvertragsmiete eines Indexmietvertrages muss den Anforderungen der Mietpreisbremse entsprechen. Alle Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis unterliegen dem Verbraucherindex. Mietpreisbremse, Mietspiegel sowie Kappungsgrenze finden im laufenden Mietverhältnis keine Anwendung.
Darf meine Miete trotz Mietpreisbremse erhöht werden?
Ja, die Mieterhöhungsmöglichkeiten von Bestandsmieten und die Anwendung der Mietpreisbremse bei Neuvertragsmieten sind unterschiedlich gesetzlich geregelt. Mieterhöhungen können gemäß den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 558 ff. BGB) durchgeführt werden. Der Leipziger Mietspiegel muss für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete angewandt werden.
Eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aber nicht um mehr als 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren (Kappungsgrenze) erfolgen.