Neues Verwaltungszentrum am Standort Prager Straße 20-28 geplant
Stahlbetonskelett soll modernem Verwaltungsneubau weichen
Um wesentliche Teile der Verwaltung zentral und zeitgemäß unterzubringen und einen städtebaulichen Missstand zu beseitigen, kaufte die Stadt Ende April 2024 das alte Technische Rathaus in der Prager Straße 20–28 von der Adler Group. Der Erwerb von Grundstück und Gebäuderest für rund 27 Millionen Euro wurde zunächst umfassend geprüft. Nun ist der Abriss des Rohbaus und die Planung des Verwaltungszentrums Planen, Bauen und Umwelt sowie die Prüfung der Ansiedlung weiterer Verwaltungszentren aus aktuellen Mietobjekten beabsichtigt.
Der Stadtrat stimmte in seiner Sitzung am 24. April 2024 dem Vorhaben zu. Das Angebot wurde zwei Tage darauf notariell beurkundet. Seit 2018 untersucht die Stadt mögliche Standorte für ein neues Verwaltungszentrum, unter anderem für die planenden und bauenden Ämter. Der Mietvertrag des aktuellen Technischen Rathauses in der Prager Straße 118 bis 136 läuft 2029 aus. Die Arbeiten am alten Technischen Rathaus, das ein Investor zum Wohn- und Geschäftshaus entwickeln wollte, sind in den letzten Jahren nicht wie geplant vorangeschritten, übrig ist ein komplett entkerntes Stahlbetonskelett.
Zentrumsnahe Verwaltungsdienstleistungen für die Leipzigerinnen und Leipziger
Oberbürgermeister Burkhard Jung: „Mit dem Kauf verfolgt die Stadt zwei Ziele: wir wollen den Bürgerinnen und Bürgern zentrumsnah und an einem Ort Verwaltungsdienstleistungen anbieten. Und wir wollen einen städtebaulichen Missstand beseitigen, das Grundstück neugestalten und modern bebauen. Wir nehmen dafür viel Geld in die Hand, aber dieser Kauf ist eine Zukunftsentscheidung zum Wohl der Stadt und zum Nutzen der Bürgerinnen und Bürger.“
Nach dem erfolgten Kaufangebot wurden auf Seiten der Stadtverwaltung verschiedene Optionen und insbesondere Zustand und die Eignung des vorhandenen Rohbaus geprüft: Demnach ist das Bestandsgebäude zwar ausreichend groß für die geplante Unterbringung der planenden und bauenden Ämter. Es bestehen jedoch erhebliche bauliche und finanzielle Risiken, wenn weiter gebaut würde. Die Gebäudestruktur ermöglicht keine Verwaltungsunterbringung entsprechend der Arbeitsstättenverordnung, solch grundlegende Umbauten sind statisch nicht möglich. So genügt beispielsweise die vorhandene lichte Geschosshöhe von gerade einmal 3,06 Metern nicht den Anforderungen an zeitgemäße Arbeitsräume und die Statik der Decken ist nicht auf größere Umbauten ausgelegt. Ebenso sind die Treppenhäuser und Aufzugsschächte für heutige Verhältnisse zu klein.
Die Stadtverwaltung empfahl daher, das Bestandsgebäude nach dem Kauf für etwa 11 Millionen Euro abreißen zu lassen und ein modernes Verwaltungszentrum auf dem dann etwa 19.500 Quadratmeter großen kommunalen Grundstück neu zu bauen – in unmittelbarer Nachbarschaft zu bestehenden Standorten der Verwaltung, optimal angebunden mit den öffentlichen Verkehrsmitteln. Das zweigeschossige Gebäude der früheren Mensa soll als Kulturdenkmal erhalten bleiben.
Der Ankauf entspricht der vom Stadtrat beschlossenen Strategie, rund 65 Prozent der Arbeitsplätze in städtischem Eigentum unterzubringen – derzeit sind es etwa 35 Prozent.
Wissenswertes zu Ankauf, Abriss und weiteren Planungen
Fragen zum Ankauf
Die Stadt Leipzig einigte sich mit der Adler Group für das Grundstücks Prager Straße 20–28 auf einen Kaufpreis von 27 Millionen Euro. Hinzu kamen noch die Erwerbsnebenkosten in Höhe von rund 1.7 Millionen Euro.
Ja. Der Wert des reinen Grundstückes gemäß der aktuellen Bodenrichtwerte 2023 beträgt 27.010.800 Euro.
Der Stadt Leipzig wurde ursprünglich ein Angebotspreis in Höhe von 38.000.000 Euro unterbreitet. Somit konnten im Rahmen der Verhandlungen die Kaufpreiserwartungen zugunsten der Stadt Leipzig deutlich verringert werden. Im Gegensatz zur ansonsten anzutreffenden Praxis konnte ebenfalls vereinbart werden, dass der Verkäufer die Maklerprovision in Höhe von 2 Prozent des Kaufpreises allein trägt.
Um das Angebot zu verifizieren, beauftragten beide Parteien jeweils einen externen Wertgutachter. Das durch die Stadt Leipzig beauftragte Gutachten wies einen Verkehrswert von 24,1 Millionen Euro aus. Der durch die Vertragspartner beauftragte Gutachter ermittelte einen Wert von 30 Millionen Euro.
Die Grundstücke sind mit einem entkernten Rohbau und der ehemaligen denkmalgeschützten Mensa bebaut, welche bis 2009 durch die Stadtverwaltung Leipzig genutzt wurden. Für das Objekt wurde am 2. August 2017 eine Baugenehmigung zum Umbau des ehemaligen Technischen Rathauses in ein Wohn- und Geschäftshaus erteilt, der Umbau des Hauptgebäudes ruht seit vier Jahren. Übrig geblieben ist ein Stahlbetonskelett.
Zusammen mit dem Nachbargrundstück, das sich bereits im Eigentum der Stadt Leipzig befand, ergibt sich nun eine Gesamtgrundstücksfläche von 19.500 Quadratmetern in zentraler Lage nahe dem Stadtzentrum und mit guter Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Am Standort können damit viele Verwaltungsbereiche konzentriert werden, die andernfalls an zusätzlichen Standorten unterzubringen gewesen wären. Je nach Bedarf könnte ein Baukörper mit einer Bruttogeschossfläche von bis zu 82.000 Quadratmetern entstehen, was die Integration weiterer Verwaltungsbereiche oder Nutzungskonzepte über die bisherigen Bedarfe hinaus ermöglichen würde.
Mit den bereits erfolgten Ankäufen der Prager Straße 21 direkt gegenüber sowie der Prager Straße 8 in nur etwa 200 Metern Entfernung ergeben sich allein aufgrund der Nähe zu den benachbarten Verwaltungsschwerpunkten Vorteile für die Bürgerinnen und Bürger und auch die Beschäftigten.
Welche weiteren Nutzungen waren Standort Prager Straße denkbar? Aus Sicht und bezogen auf die Aufgaben der Stadtverwaltung eignet sich der Standort des ehemaligen Technischen Rathauses für die Nutzungen „bezahlbares Wohnen“ und „Verwaltungsunterbringung“. Die Prüfung hat jedoch ergeben, dass selbst mit hohen städtischen Zuschüssen am Standort keine bezahlbaren Mieten realisierbar sind.
Das Objekt war zuvor in privatem Besitz und am Markt nicht verfügbar. Der bisherige Eigentümer hatte Pläne, deren Umsetzung bereits begonnen hatte. Erst die veränderte Marktsituation eröffnete die Chance für einen möglichen Erwerb, woraufhin es zügig zu konkreten Gesprächen zwischen Stadt Leipzig und dem bisherigen Eigentümer kam.
Keines der angekauften Flurstücke gehörte jemals der Stadt Leipzig. Die Flurstücke wurden mit Bescheid vom 27.08.1992 gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 VZOG der Ingenieurbetrieb Anlagenbau Leipzig GmbH zugeordnet. Davor waren die Flurstücke in den 70er Jahre immer im Eigentum verschiedener volkseigener Betriebe.
Fragen zum Abriss
Es gibt vielfältige, vor allem bauordnungsrechtliche, technische, wirtschaftliche und inhaltliche Gründe, die gegen den Erhalt des Stahlbetonskeletts sprechen.
Beispielsweise die Treppenhäuser und Aufzugskerne sind für ein Verwaltungsgebäude zu klein und deshalb nicht mehr genehmigungsfähig. Für größere Räume sind die Geschosshöhen nach aktueller Arbeitsstättenverordnung zu niedrig. Auch müsste für jede Brandschutztür ein neuer Wandanschluss gebaut werden.
Vor allem der verwendete DDR-Beton spricht gegen den Erhalt des Gebäudes – Prüfberichte fehlen und Zulassungen müssten im Einzelfall langjährig erwirkt werden. Die Decken bieten für viele notwendige Nutzungen zu wenig Lastreserven. Auch für die Befestigung einer neuen Vorhangfassade könnten keine genormten Halterungen verwendet werden.
Die Verwendung von standardisierten Lösungen, Bauteilen und Elementen ist aus den geschilderten Gründen nicht möglich. Notwendige Zulassungsverfahren und die Entwicklung von individuellen Lösungen für jeden einzelnen Bauabschnitt würden den Bau unverhältnismäßig aufwändig und damit teuer machen. Ein Erhalt des Bestandsgebäudes wäre somit nicht nachhaltig.
Für die Abrissmaßnahme wird nach derzeitiger Einschätzung mit Gesamtkosten in Höhe von etwa 11 Millionen Euro kalkuliert.
Abrissmaßnahmen dieses Umfangs sind gemäß Sächs. Bauordnung genehmigungspflichtig
Die Ausführung der Abrissmaßnahme wird Ende 2025 / Anfang 2026 erwartet.
Im Rahmen der Erstellung eines Abriss- und Entsorgungskonzeptes müssen vielfältige Themen betrachtet werden. Dazu gehören die Prüfung der umliegenden Bebauung, Baustellenlogistik, Abbruchtechnologie, Entsorgungswege. Vor allem aber muss sichergestellt werden, dass der Abriss zu so wenig Staub- und Lärmbelastungen führt, wie möglich.
Zur Überprüfung der CO 2-Bilanz, die der Abriss des Stahlbetonskelets verursacht, wird die Stadtverwaltung ein externes, darauf spezialisiertes Unternehmen beauftragen. Darauf basierend bauen die beschlossenen Ausgleichsmaßnahmen im Stadtgebiet oder im Projekt auf. Schon bei den Abrissarbeiten wird geprüft, ob und wie das Material wiederverwendet werden kann.
Fragen zur Unterbringung der Verwaltung
Das Grundstück an der Prager Straße 20-28 bietet Kapazität für einen Neubau, der die Ämter des Verwaltungszentrums Planen, Bauen und Umwelt sowie eines weiteren Verwaltungszentrums aufnehmen kann. Es wird derzeit geprüft, welche zusätzlichen Verwaltungseinheiten, die aktuell in externen Mietobjekten untergebracht sind, hier aufgenommen werden können.
Für Bürgerinnen und Bürger sowie Geschäftspartnerinnen und -partner ist der neue Verwaltungsstandort aufgrund seiner zentrumsnahen Lage sehr gut erreichbar. Er liegt in unmittelbarer Nähe zu den städtischen Liegenschaften in der Prager Straße 21 und Prager Straße 8. Geplant wird ein großes Bürgerbüro mit Bürgerserviceangeboten sowie sämtlichen Beratungsleistungen zu den Themen der bauenden und planenden Ämter.
Als attraktive Arbeitgeberin möchte die Stadt Leipzig ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern eine modern ausgestattete und gesunde Arbeitsumgebung zur Verfügung stellen. Deshalb sollen beim Neubau nachhaltige und gesunde Rohstoffe verwendet werden. Wichtige Faktoren für einen gesunden Arbeitsplatz sind ein gesundes Raumklima, gute Beleuchtung sowie Lärmschutz.
Die Stadt Leipzig plant eine Unterbringung von circa 2.400 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Stadtverwaltung, die zur Erfüllung ihrer Aufgaben verschiedene Arbeitsmöglichkeiten vorfinden werden. Um auf zukünftige aktuelle Entwicklungen und Bedarfe reagieren zu können, soll das Gebäude so flexibel wie möglich gestaltet werden. Im Sinne der wirtschaftlichen und ökologischen Nachhaltigkeit werden die Flächen unter der Prämisse einer effizienten Ausnutzung geplant.
Die Stadtverwaltung erhielt im Sommer 2020 den Auftrag vom Stadtrat, rund 65 Prozent der Arbeitsplätze in städtischem Eigentum unterzubringen. Der Mietvertrag mit dem Eigentümer des aktuellen Technischen Rathauses endet regulär im Jahr 2029. Daher wird eine Verlängerung des Mietverhältnisses angestrebt. Dazu laufen bereits Gespräche mit dem Eigentümer. Sobald der Neubau an der Prager Straße 20-28 bezugsfertig ist, wird das Mietverhältnis für das aktuelle Technische Rathaus beendet.