Baugenehmigung beantragen
Allgemeine Informationen
Dem Bauherrn obliegen die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anträge, Anzeigen und Nachweise. Dazu zählt unter anderem, dass rechtzeitig eine erforderliche Baugenehmigung einzuholen ist.
Gemäß § 59 Absatz 1 Sächsische Bauordnung (SächsBO) bedürfen die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen grundsätzlich der Baugenehmigung.
Ausgenommen von der Baugenehmigungspflicht sind die in § 61 SächsBO abschließend aufgeführten verfahrensfreien Bauvorhaben und solche, für die ein Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 62 SächsBO durchzuführen ist. Es gilt das Ausschlussprinzip, das heißt, eine Baugenehmigung wird benötigt, wenn das geplante Bauvorhaben nicht in § 61 SächsBO aufgeführt ist und die Voraussetzungen in § 62 SächsBO nicht ausnahmslos erfüllt sind.
Sollte sich Ihr Bauvorhaben nicht eindeutig zuordnen lassen, wenden Sie sich bitte an einen Architekten Ihres Vertrauens oder die Servicestelle Bauberatung des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege.
Rechtsgrundlagen
Die Rechtsgrundlage für die Erteilung der Baugenehmigung ist § 72 Absatz 1 SächsBO. Bestimmungen zu Art und Umfang der Bauvorlagen enthalten § 68 SächsBO und § 1 der Durchführungsverordnung zur Sächsischen Bauordnung (DVOSächsBO).
Vorzulegende Unterlagen / Formulare
Der Antrag und die Antragsunterlagen sind in mindestens dreifacher Ausfertigung einzureichen. Das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege kann weitere Unterlagen fordern, wenn diese zur Beurteilung erforderlich sind.
Nähere Hinweise zu den einzureichenden Unterlagen finden Sie in dieser Übersicht (PDF 114 KB). Dabei handelt es sich nicht um eine abschließende Aufzählung. Es kann sich während der Prüfung eines Bauantrages ergeben, dass weitere Bauvorlagen nachgefordert werden müssen, weil diese zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich sind.
Welche Qualifikation für die Erstellung der vorzulegenden bautechnischen Nachweise erforderlich und in welchen Fällen eine bauaufsichtliche Prüfung dieser Nachweise notwendig ist, können Sie der Übersicht zu § 66 SächsBO (PDF 298 KB) entnehmen.
Bitte reichen Sie zusätzlich zum Papierantrag eine inhaltlich identische digitale Ausfertigung des Bauantrages im PDF-Format auf einem Datenträger (CD-ROM, USB-Stick) ein und nutzen Sie dabei das Formular zur Übereinstimmungserklärung mit den physischen Bauvorlagen (PDF 109 KB).
Formulare
Für den Bauantrag vorzulegende Formulare:
- Bauantrag (PDF 185 KB)
- Baubeschreibung (PDF 197 KB)
- Betriebsbeschreibung (PDF 298 KB) - nur bei gewerblichen Nutzungen
- Schriftlicher Teil des Lageplanes (PDF 162 KB)
- Antrag auf Abweichung/Ausnahme/Befreiung (PDF 115 KB) - nur, falls Abweichungen nach § 67 SächsBO oder Ausnahmen/Befreiungen nach § 31 BauGB erforderlich sind
- Antrag auf Gehölzeingriffe/ Erklärung zum Baumschutz (PDF 662 KB)
- Maßnahmeübersicht / Begrünungssatzung (PDF 227 KB)
- Stellplatznachweis (PDF 161 KB) - Formular nicht obligatorisch, aber empfohlen bei Nutzungsänderungen und Vorhaben mit mehreren unterschiedlichen Nutzungsarten
- Statistischer Erhebungsbogen (= Komplettexemplar, bestehend aus zweifach „Statistik der Baugenehmigungen“ und einfach „Statistik der Baufertigstellungen“) - nicht erforderlich, sofern ausschließlich sonstiger Nutzraum mit weniger als 350 m³ Rauminhalt entsteht oder 18.000 € veranschlagte Kosten nicht überschritten werden (§ 2 Absatz 1 Hochbaustatistikgesetz)
Zusätzlich bei Vorhaben in sozialen Erhaltungsgebieten, die im Zusammenhang mit bestehenden Wohnungen stehen:
- Antrag auf Genehmigung nach § 173 Baugesetzbuch (PDF 597 KB)
- Maßnahmeübersicht / Soziale Erhaltungssatzung (PDF 536 KB)
- Wohnungsbogen / Soziale Erhaltungssatzung (PDF 255 KB)
Spätestens eine Woche vor Baubeginn und vor Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach mehr als zwei Jahren Bauunterbrechung:
Spätestens bei Baubeginn:
- Erklärung des Tragwerksplaners (PDF 214 KB) - nur in den in § 66 (3) Satz 2 SächsBO geregelten Fällen
- Bautafel (PDF 298 KB) - an der Baustelle dauerhaft und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus gut sichtbar anzubringen
Spätestens zwei Wochen vor Aufnahme der Nutzung:
- Anzeige der Aufnahme der Nutzung (PDF 94 KB)
- Erfüllungserklärung nach § 92 Gebäudeenergiegesetz für bestehende Gebäude (PDF 34 KB) oder
- Erfüllungserklärung nach § 92 Gebäudeenergiegesetz für neu errichtete Gebäude (PDF 33 KB)
Ablauf und Verfahren
Der Bauantrag mit den Bauvorlagen ist beim Amt für Bauordnung und Denkmalpflege einzureichen. Sind der Bauantrag oder die Bauvorlagen unvollständig oder weisen sie sonstige erhebliche Mängel auf, fordert das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege den Bauherrn zur Ergänzung der Unterlagen beziehungsweise zur Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist auf. Liegt der Antrag bei Ablauf dieser Frist nicht vollständig und mängelfrei vor, gilt er als zurückgenommen. In diesem Fall müsste der Bauantrag erneut gestellt werden.
Sobald der Bauantrag und die Bauvorlagen vollständig sind, bestätigt das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege unverzüglich die Vollständigkeit und entscheidet innerhalb von drei Monaten, beginnend ab dem Datum der Vollständigkeit, über den Bauantrag. Diese Entscheidungsfrist kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes um bis zu zwei Monate verlängert werden.
Kosten und Gebühren
Die Gebühr für die Baugenehmigung wird nach Tarifstelle 4.1 und 4.2 der laufenden Nummer 17 (Baurecht) des Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnisses (10. SächsKVZ) ermittelt. Sie beträgt mindestens 95,00 Euro und richtet sich nach der Rohbau- beziehungsweise Herstellungssumme. Um die Baugenehmigungsgebühr bemessen zu können, sind mit dem Bauantrag die erforderlichen Kennwerte, das heißt der Brutto-Rauminhalt je Nutzungsart oder – falls ein Rohbau nicht hergestellt wird – die Herstellungskosten anzugeben.
Sofern mit dem Bauantrag nicht die Zustimmung der Eigentümer benachbarter Grundstücke (Nachbarn) nachgewiesen wird, ist das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege gesetzlich verpflichtet, den Nachbarn die Baugenehmigung zuzustellen. Hierfür entsteht eine zusätzliche Gebühr nach Tarifstelle 6.3.3 der laufenden Nummer 17 des 10. SächsKVZ in Höhe von 22,00 Euro je Nachbar (zuzüglich 2,61 Euro Auslagen für die Postzustellungsurkunde je Nachbar).
Bei mehr als 20 Nachbarn kann die individuelle Zustellung durch eine öffentliche Bekanntmachung im elektronischen Leipziger Amtsblatt ersetzt werden. Hierfür wird auf der Grundlage der Tarifstelle 6.3.4 und der §§ 1 bis 6 des Sächsischen Verwaltungskostengesetzes (SächsVwKG) eine Gebühr von 150,00 Euro erhoben.
Werden mit dem Bauantrag auch Abweichungen nach § 67 SächsBO, Ausnahmen nach § 31 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) oder Befreiungen nach § 31 Absatz 2 BauGB beantragt, so entstehen hierdurch weitere Gebühren auf der Grundlage der Tarifstellen 6.3.1 und 6.3.2 der laufenden Nummer 17 des 10. SächsKVZ, die zwischen 62,00 Euro und 3.850,00 Euro je Abweichung, Ausnahme oder Befreiung liegen.
Zahlungsmöglichkeiten
- Zahlungsart Rechnung
Besonderheiten
Die Baugenehmigung ist keine umfassende Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sie bestätigt lediglich die Übereinstimmung eines Bauvorhabens mit denjenigen Rechtsvorschriften, die in dem gesetzlich geregelten Prüfungsumfang liegen.
In der SächsBO sind zwei Arten von Baugenehmigungsverfahren geregelt, nach denen sich der jeweilige Prüfungsumfang richtet, das Baugenehmigungsverfahren und das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Ein Baugenehmigungsverfahren nach § 64 SächsBO ist nur für Bauvorhaben durchzuführen, die Sonderbauten im Sinne des § 2 Absatz 4 SächsBO sind oder für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich ist. Für alle anderen baugenehmigungspflichtigen Vorhaben ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 SächsBO vorgeschrieben.
In beiden Verfahren werden die sogenannten bauplanungsrechtlichen Vorschriften der §§ 29 bis 38 Baugesetzbuch (BauGB) sowie das sogenannte „aufgedrängte Fachrecht“ geprüft. Welche Vorschriften zu diesem Fachrecht gehören, lässt sich der entsprechenden Übersicht der obersten Bauaufsichtsbehörde entnehmen.
Der wesentliche Unterschied im Prüfungsumfang liegt in den bauordnungsrechtlichen Vorschriften der SächsBO und der aufgrund der SächsBO erlassenen Vorschriften: Während im Baugenehmigungsverfahren nach § 64 SächsBO die bauordnungsrechtlichen Vorschriften vollumfänglich geprüft werden, zählen sie im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 63 SächsBO nur dann und in dem Umfang zum Prüfprogramm, soweit mit dem Bauantrag explizit Abweichungen davon beantragt werden.
Ungeachtet des jeweiligen Prüfungsumfangs ist der Bauherr für die Einhaltung aller geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften verantwortlich. So ist auch zu beachten, dass es eine Vielzahl an Erlaubnissen, Gestattungen und Genehmigungen gibt, die zusätzlich zu einer Baugenehmigung erforderlich sein können. Diese sind in einer Übersicht der obersten Bauaufsichtsbehörde aufgeführt.
Häufig gestellte Fragen
Nein. Grundsätzlich kann jede/-r Antragsteller/-in sein.
Bauvorlageberechtigte sind Architek/-tinnen, in den Ingenieurkammern als bauvorlageberechtigt eingetragene Ingenieur/-innen und in begrenztem Umfang auch Innenarchitekt/-innen. Eine abschließende Aufzählung der notwendigen Qualifikation, über die eine Person erfüllen muss, um als bauvorlageberechtigt zu gelten, ist in § 65 Sächsische Bauordnung (SächsBO) enthalten.
Um eine/-n Architekten/ Architektin oder bauvorlageberechtigte/-n Ingenieur/-in zu finden, können Sie beispielsweise die entsprechenden Listen der Architektenkammern (zum Beispiel Architektenkammer Sachsen) oder der Ingenieurkammern (zum Beispiel Ingenieurkammer Sachsen) nutzen.
Es handelt sich hierbei um einen "regulären" Bauantrag, sodass grundsätzlich die gleichen Bauvorlagen einzureichen sind wie für die Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage. Allerdings können einzelne Bauvorlagen entbehrlich sein, so etwa zu Anlagenteilen, die von der Nutzungsänderung unbetroffen sind.
Konkret sind dementsprechend für den Antrag auf Nutzungsänderung regelmäßig mindestens vorzulegen (in jeweils mindestens dreifacher Ausfertigung):
- Formular Bauantrag (PDF 185 KB)
- Formular Baubeschreibung (PDF 197 KB)
- Formular Erklärung gemäß § 9 der Baumschutzsatzung (PDF 662 KB) - falls keine Eingriffe in geschützte Gehölze geplant sind, genügt anstelle des Formulars eine entsprechende formlose, aber schriftliche Erklärung
- Formular Antrag auf Abweichung/ Ausnahme/ Befreiung (PDF 115 KB) - nur, sofern derartige Entscheidungen notwendig sind, zum Beispiel hinsichtlich Barrierefreiheit nach § 50 SächsBO, ausnahmsweise Zulässigkeit bestimmter Nutzungen nach § 31 Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung
- aktueller Auszug aus der Liegenschaftskarte, nicht älter als 6 Monate - erhältlich beim Amt für Geoinformation und Bodenordnung - Abteilung Liegenschaftskataster
- Lageplan einschließlich Freiflächengestaltungsplan im Maßstab 1:500 - nur, falls volumenverändernde Maßnahmen an der baulichen Anlage geplant sind, wie zum Beispiel Einschnitte, An-/ Aufbauten oder bei Änderungen den Freiflächen, wie beispielsweise beim Anlegen/Verschieben/Ändern von Stellplätzen für PKW, Fahrräder oder von Kinderspielplätzen
- Formular Schriftlicher Teil des Lageplanes (PDF 162 KB)
- Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 (Grundrisse der betreffenden Geschosse und des Erdgeschosses, Schnittzeichnung, bei baulichen Änderungen an der äußeren Gebäudegestalt auch Ansichtszeichnungen)
- Stellplatznachweis (bei mehreren verschiedenen Nutzungsarten wird die Verwendung des Formulars (PDF 161 KB) empfohlen)
Zusätzlich sind in mindestens zweifacher Ausfertigung beizufügen:
- Brandschutznachweis - je nach Gebäudeklasse bauaufsichtlich geprüft, siehe hierzu Übersicht zu § 66 SächsBO (PDF 298 KB) - einschließlich Qualifikationsnachweis des Erstellers und Löschwassernachweis (letzterer ist erhältlich über einen Antrag bei der Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH)
Zudem sind in jeweils mindestens einfacher Ausfertigung einzureichen:
- Nachweise zu gesicherten Erschließung (bei Bestandsgebäuden sind Kopien aktueller Rechnungen zur Trinkwasser- und Stromversorgung sowie Schmutz- und Niederschlagswasserentsorgung ausreichend)
- Formular Statistischer Erhebungsbogen (= Komplettexemplar, bestehend aus zweifach „Statistik der Baugenehmigungen“ und einfach „Statistik der Baufertigstellungen“) - nicht erforderlich, sofern ausschließlich sonstiger Nutzraum mit nicht mehr als 350 m³ Rauminhalt entsteht oder 18.000 Euro veranschlagte Kosten nicht überschritten werden (§ 2 Absatz 1 Hochbaustatistikgesetz)
Die Einhaltung der vielfältigen gesetzlichen Anforderungen, welche hier nicht im Detail erörtert werden können (beispielsweise zum Brandschutz und Bauplanungsrecht nach den §§ 29 bis 38 Baugesetzbuch [BauGB] in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung [BauNVO]), ist im Rahmen des Bauantrages durch den Antragsteller mit den oben genannten Unterlagen nachzuweisen.
Sofern nicht bereits gesetzlich vorgeschrieben, kann die Hinzuziehung eines Bauvorlageberechtigten nach § 65 SächsBO (Architekt oder bauvorlageberechtigter Ingenieur) empfehlenswert sein. Um einen Architekten oder bauvorlageberechtigten Ingenieur zu finden, können Sie beispielsweise die entsprechenden Listen der Architektenkammern (zum Beispiel der Architektenkammer Sachsen) oder der Ingenieurkammern (zum Beispiel der Ingenieurkammer Sachsen) nutzen.
Nach Erteilung der Baugenehmigung muss der Antragsteller - wie bei jedem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben - dem Amt für Bauordnung und Denkmalpflege auch bei einer Nutzungsänderung
- eine Woche vorher mit dem amtlichen Formular (PDF 124 KB) den Baubeginn und
- zwei Wochen vorher mit dem amtlichen Formular (PDF 94 KB) die Nutzungsaufnahme anzeigen.
Eine Baugenehmigung gilt grundsätzlich drei Jahre.
Auf schriftlichen Antrag, welcher innerhalb dieser Geltungsdauer beim Amt für Bauordnung und Denkmalpflege eingehen muss, kann die Baugenehmigung um jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden.